Вскоре выяснилось, что почвы непригодны для интенсивного земледелия и скотоводства, да и затраты на жизнь слишком велики, поскольку привычные потребительские товары приходилось завозить за 1600 км по труднопроходимым дорогам из Южной Африки. Кроме того, золота оказалось гораздо меньше, чем предполагалось.

В то же время земли ндебеле ассоциировались у белых переселенцев с тучными пастбищами и богатыми месторождениями золота, что не могло не вызывать у ндебеле опасений за свое будущее. После ряда инцидентов на условной границе между владениями ндебеле и белых Джеймсон спровоцировал нападение африканцев на белых. В последовавшей за этими событиями короткой и ожесточенной войне 1893 ндебеле потерпели поражение.

Условия мира, навязанные побежденным, резко расходились с заверениями Джеймсона, которые он дал вождям ндебеле после их капитуляции.

В начале 1896, когда значительная часть полицейских сил БСАК отправилась на юг для участия в рейде Джеймсона на Йоханнесбург, ндебеле подняли восстание. Сотни белых были убиты, а оставшиеся в живых забаррикадировались в главных городах. Несколько позже в том же году, после того как белые контратаковали ндебеле, на севере восстали шона. Несмотря на яростное сопротивление, в 1896 были разбиты ндебеле, а в 1897 – шона. С 1898 все захваченные территории были объявлены протекторатом, теоретически находящимся под властью английской короны. В действительности власть Великобритании была чисто номинальной, а истинным хозяином Южной Родезии стала БСАК.

Компания продолжала управлять Южной Родезией (такое название было официально принято в 1897) вплоть до 1923. Белые поселенцы получили большие полномочия в управлении после того, как на проведенном годом ранее референдуме высказались против присоединения Южной Родезии к Южно-Африканскому Союзу. Белые добывали золото, в небольших количествах медь, асбест и уголь, выращивали табак и кукурузу, строили школы, больницы и железные дороги; в стране появились первые автомобильные дороги с твердым покрытием. Однако пользоваться всеми этими достижениями цивилизации могли только сами белые. В 1923–1953 у власти находились консервативные правительства, которые не допускали и мысли о предоставлении африканцам политических прав.

Камнем преткновения оставался земельный вопрос. В стране сохранялись созданные во времена колонизации резерваты для африканцев, но на протяжении ряда лет все другие земли подлежали свободной купле-продаже. В соответствии с рекомендациями в 1925 комиссии Морриса Картера и положениями «Закона о распределении земли» 1930 была создана «белая» зона, где покупать землю имели право только белые поселенцы. Африканцам запрещалось жить в т.н. поселенческих районах. В городах им разрешалось жить у своих белых работодателей, но без семьи либо в т.н. «локациях». Работавшие по найму африканцы были вынуждены периодически преодолевать значительные расстояния между городами, где они работали, и резерватами, где оставались их семьи. В 1930 примерно 50 тыс. белых поселенцев принадлежала половина пахотных земель, а второй половиной владели ок. 1 млн. африканцев. По мере роста населения нагрузка на малоплодородные и плохо обеспеченные пресной водой земли в перенаселенных резерватах увеличивалась и достигла критического уровня.

Архитектором «белой» Родезии считается Годфри Хиггинс (впоследствии лорд Малверн), премьер-министр в 1933–1953, который разработал и осуществил план раздельного развития двух расовых общин Южной Родезии и призывал к сегрегации африканцев. В 1936 правительство Хиггинса ужесточило законы, регулировавшие перемещение африканцев за пределами резерватов. Теперь каждый взрослый мужчина-африканец был обязан всегда иметь при себе регистрационное удостоверение, на котором чиновники проставляли записи об уплате налогов и фиксировали заключение и расторжение контрактов с белыми работодателями.

В 1920–1940-е годы африканцы протестовали против их экономической и политической дискриминации через местные ассоциации социального обеспечения, африканские дискуссионные клубы и религиозные секты, отколовшиеся от христианской церкви. В 1930–1940-е годы появились первые политические организации африканцев.